Bevor Ihr euch diesen Beitrag vornehmt, schaut euch unbedingt noch Teil 1 an, in dem es darum geht, wie Ihr das richtige Objekt findet!
Aufgaben und Verantwortlichkeiten des Notars
Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, als unparteiischer Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer zu fungieren. Er prüft im Grundbuch, ob die Immobilie überhaupt verkauft werden kann und ob es Einschränkungen bei der Nutzung gibt. Der Vertrag regelt die Verpflichtungen jeder Partei und die Maßnahmen, die bei einem Verzug zu ergreifen sind. Nach der Unterzeichnung meldet der Notar den Eigentümerwechsel bei der Gemeinde an und trägt die Immobilie in das Grundbuch ein. Es ist nicht allgemein bekannt, dass der Käufer seinen eigenen Notar wählen kann, und es wird empfohlen, dass Expatriates diese Option ausüben und einen englischsprachigen Notar wählen. Verlangen Sie immer eine Kopie des Kaufvertrages, bevor Sie zum Notar gehen, ihn sorgfältig prüfen und gegebenenfalls übersetzen lassen. Bereiten Sie alle Fragen vor, die Sie im Voraus haben, zögern Sie nicht, sie zu stellen und nehmen Sie sich genügend Zeit, um vollständige Antworten zu erhalten. Bei der eigentlichen Unterzeichnung liest der Notar den Kaufvertrag wörtlich und muss sicher sein, dass beide Parteien seinen Inhalt vollständig verstehen. Der Käufer kann Fragen stellen und das Verfahren unterbrechen, wenn eine Klausel nicht vollständig verstanden wird. Da die Lesung in deutscher Sprache erfolgen muss, hat der Käufer das Recht, einen professionellen Dolmetscher dabei zu haben, was jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. In den meisten Fällen sind Käufer und Verkäufer keine Einzelpersonen, sondern Paare oder gar Eigentümergruppen. Bei der Unterzeichnung müssen alle beteiligten Personen anwesend sein. Alle müssen ihre Pässe mitbringen, um sich zu identifizieren.
Der Vertrag
Zu den wichtigsten Dingen, die ein Vertrag vorweisen muss, gehören:
Ob die Namen und Adressen der Parteien und die Details der Immobilie korrekt notiert sind. Dies ist entscheidend, da ein Fehler, insbesondere in den Objektdetails, den Vertrag zumindest teilweise aufheben könnte.
Der vereinbarte Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen.
Festlegungen darüber, was passiert, wenn eine der Parteien die Vertragsbedingungen nicht einhält.
Die Parteien haben die volle Freiheit, über die Zahlungsbedingungen zu entscheiden. In den meisten Fällen muss der Käufer eine Finanzierung einholen. Daher stimmt der Verkäufer einer Vormerkung im Grundbuch zu, die den Käufer vor anderen, unerwarteten Verkaufsaktivitäten des Verkäufers schützt, wie z.B. dem Versuch, die Immobilie zu einem besseren Preis an jemand anderen zu verkaufen.
Das Grundbuch befindet sich im Amtsgericht und ist das zentrale Dokument für ein Grundstück mit allen notwendigen Informationen über sein Eigentum. Ein tatsächlicher Eigentümerwechsel kann nur dann erfolgen, wenn ein Eintrag in dieses Grundbuch erfolgt ist, und nur dann, wenn frühere Hypotheken erledigt sind und das Finanzamt bescheinigt hat, dass der Verkäufer keine Grundsteuer ausstehend hat. Sehr oft wird der Kaufpreis zunächst auf ein vom Notar geführtes Konto überwiesen und erst mit dem Abschluss des Grundbucheintrags an den Verkäufer überwiesen. Der Notar ist nicht verantwortlich für die Richtigkeit der Objektbeschreibung des Eigentümers. Das ist die Aufgabe des Käufers. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, auf wesentliche Mängel hinzuweisen, die für den Käufer offensichtlich hätten sein müssen, obwohl er verpflichtet sein sollte, versteckte Mängel zu beschreiben. Eine Kopie der aktuellsten Grundbucheinträge kann auf Antrag beim Amtsgericht angefordert werden. Allerdings sind nur Personen mit berechtigtem Wissensbedarf, wie der Eigentümer oder der Notar, berechtigt, diesen Antrag zu stellen. Das Register regelt auch die Rechte Dritter, z.B. von Mietern. Solche Mieter können den Verkauf der Immobilie nicht verhindern, aber der neue Eigentümer ist an alle Mietverträge gebunden, denen der bisherige Eigentümer zugestimmt hat. Daher kann der neue Eigentümer einen Mieter nicht vertreiben, bevor der Mietvertrag ausläuft.
Finanzierung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung
In der Regel kommt es vor, dass der Kaufinteressent nicht sofort den vollen Kaufpreis bezahlen kann und eine Finanzierung benötigt. Natürlich sollte sich ein Käufer nicht zu Finanzplänen verpflichten, die über seine Ressourcen hinausgehen. Es wird oft empfohlen, mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten für eine Anzahlung zu haben. Die jüngsten EU-weiten Vorschriften für den Bankensektor verlangen von den Bankern, dass sie sich die Käufer von Eigenheimen aus Deutschland sowie aus anderen Ländern und solchen, deren Erträge in einer anderen Währung als dem Euro liegen können, genauer ansehen. Strengere Bedingungen für Hypotheken können sich aus der verstärkten Prüfung ergeben.
Die Zinssätze für Hypotheken liegen derzeit unter dem langjährigen Durchschnitt und liegen (nach den meisten Quellen) zwischen 1,15 Prozent und 2,31 Prozent, je nach Dauer des Finanzierungsplans und Anzahlung. Die meisten Hypotheken sind für 10 oder 20 Jahre. (Zahlen per August 2015). Prognosen von Banken und anderen Parteien sehen langfristige Stabilität der Zinssätze, vielleicht mit leichten Auf- oder Abschwankungen. Es ist möglich, den Gesamtbetrag der gezahlten Zinsen durch Vorauszahlung von Zinsen zu verringern. Je höher diese Zahlung (Disagio) ist, desto geringer sind langfristig die Zinskosten. In einigen Situationen wird der Verkäufer seine Hypothek auf den Käufer übertragen wollen, und der Käufer kann dies zu seinem Vorteil finden. Die Hypothek kann erhalten worden sein, wenn die Zinsen niedriger waren. Wie bereits erwähnt, ist die Finanzierung eine Angelegenheit, die eine individuelle, spezialisierte Beratung erfordert. Eine professionelle Beratung durch einen Bankfachmann und/oder einen Steuerberater wird dringend empfohlen. Der Kauf oder Bau von Wohnungen für den Eigenbedarf kann unter Umständen vom Bund in Deutschland gefördert werden. Es kann auch zu einigen Steuervorteilen kommen. Grundsätzlich sind die Personen, die am ehesten von diesen Subventionen profitieren, diejenigen mit bescheidenem Einkommen und minderjährigen Kindern, die mäßig preiswerte Wohnungen kaufen oder bauen. Hier ist es besonders wichtig, sich von einer Bank oder einem Steuerberater persönlich beraten zu lassen.
Natürlich gibt es weitere Vorschriften, die viele weitere Details enthalten. Es ist daher ratsam, jede einzelne Situation mit einer Bank zu klären.