Der Verkehrswert einer Immobilie gibt an, für welchen Preis die Immobilie voraussichtlich veräußert werden kann. Daher spielt er immer dann eine Rolle, wenn eine Immobilie gekauft oder verkauft werden soll. Doch, wie berechnet man den Verkehrswert gut und weiß, ob man ein gutes oder schlechtes Geschäft abgeschlossen hat?
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie genau?
Der Begriff Verkehrswert wird vom Begriff „Geschäftsverkehr“ abgeleitet und gibt den realistischen Verkaufswert einer Immobilie im sog. geordneten Geschäftsverkehr an. Anstelle des Verkehrswertes sprechen einige auch von dem Markt-, oder Sachwert einer Immobilie. Diese geben an, welcher Preis zum Zeitpunkt der Wertermittlung für das Objekt am freien Markt voraussichtlich erzielt werden kann.
Berechnung des Verkehrswertes
Der Marktpreis einer Immobilie setzt sich zunächst wie bei allen anderen Dingen, welche am Markt angeboten werden, mit dem Angebot und der Nachfrage zusammen. Je mehr vergleichbare Immobilien angeboten werden, desto geringer fällt in der Regel auch der Marktwert aus. Je größer die Nachfrage nach einem geringen Angebot ist, desto höher ist auch dessen Wert.
Für die Berechnung des Wertes einer Immobilie kommt aber neben anderen Dingen noch ein ganz entscheidender Faktor hinzu: Die Lage. Kaum eine andere Beschaffenheit einer Immobilie schlägt sich so im Preis nieder wie dessen Lage.
Doch, woher weiß ich, ob eine Lage gut ist? Bauchgefühl, Nachbarn fragen? Diese Frage lässt sich ganz leicht anhand des Bodenrichtwertes klären. Dieser gibt an, welche Preise vergleichbare Grundstückverkäufe erzielt haben und kann so einen Richtwert für den Wert des Grundes auf dem das Objekt steht geben.
Daher gibt es nicht eine allgemein gültige Formel zum Ermittelnd des Verkehrswertes. Es gibt jedoch drei Wertermittlungsansätze, welche man zugrunde legen kann: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Sie alle folgen der Wertermittlungsverordnung und beziehen die wesentlichen Kriterien mit ein. Je nach Verfahren, kann der errechnete Wert jedoch schwanken.
Vergleichswertverfahren
Bei dem Vergleichswertverfahren zieht ein Gutachter die Preise der Immobilien heran, die bei vergleichbarer Lage erzielt wurden. Die erzielten Verkaufspreise kann der Kaufpreissammlung des lokalen Gutachterausschusses entnommen werden. Hier werden alle Verkaufspreise dokumentiert.
Ertragswert
Eine andere Methode der Wertberechnung liefert das Ertragswertverfahren. Dieses bietet sich vor allem für gewerbliche Objekte an. Hier wird der Gutachter den Ertragswert, welcher über die Mieteinahmen erzielt wird und die nötigen Instandhaltungskosten mit der Laufzeit und den Zinsen eines Darlehens verrechnet, um einen realistischen Marktpreis für das Objekt zu ermitteln.
Sachwertverfahren
Hierbei werden zusätzlich zum Bodenwert auch alle anderen wesentlichen Faktoren einer Immobilie berücksichtigt. Dazu gehört:
Die Wohnfläche
Die Nutzfläche
Der Zustand der Immobilie
Ausstattung
Baujahr des Objektes
Fazit: Gutachter
Letztlich zeigt uns das, dass der Verkehrswert einer Immobilie nicht in eine einfache Formel gepresst werden kann. Investoren müssen sich ausgiebig mit dem gesamten Immobilienmarkt, dein Einfluss der Lage und von Bausubstanzen vertraut sein. Beim Verkauf einer Immobilie sollte jedenfalls immer ein Verkehrswertgutachten eines Gutachters einbehlt werden. Für den Kauf gilt es, soweit man selbst nicht in der Lage ist, ebenfalls Abhilfe mittels Gutachter zu schaffen. Das positive: Bei den allermeisten Immobilien, die verkauft werden, ist ein solches Gutachten bereits anhängig und kann von Ihnen genutzt werden, um zu ermitteln, ob Sie gerade dabei sind, ein gutes oder ein schlechtes Geschäft zu machen.